Sistema técnico de avaliação imobiliária urbana
O presente sistema foi desenvolvido por Isaac Sérgio, Engenheiro Civil, especialista em avaliações e perícias de engenharia, registrado no CREA sob nº 1817888480, com o objetivo de fornecer estimativas preliminares de valor de imóveis urbanos por meio da integração entre métodos consagrados da engenharia de avaliações. Para a determinação do valor do terreno, o sistema utiliza modelo inferencial por regressão estatística, estruturado a partir do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, conforme os princípios da ABNT NBR 14653-2:2011, considerando variáveis explicativas relacionadas à área, microlocalização e situação do imóvel. Para a estimativa das benfeitorias, aplica-se o método evolutivo simplificado, utilizando o custo unitário básico da construção civil (CUB/m² – Sinduscon), acrescido de BDI e ajustado por depreciação física pelo método Ross-Heidecke, considerando idade aparente, vida útil referencial e estado de conservação. O relatório gerado é disponibilizado em formato de visualização para impressão ou salvamento em PDF, servindo como instrumento técnico preliminar de apoio à tomada de decisão patrimonial, comercial e administrativa.
1. Identificação e Avaliação do Terreno
Modelo pela função estimativa modal do SisDEA.
Equação modal adotada
Resultado do Terreno
Estimativa pela moda.
Síntese Estatística do Modelo de Terreno
Indicadores resumidos para ciência do proprietário e transparência da estimativa.
2. Avaliação da Área Construída pelo CUB
Área construída × CUB × BDI × fator depreciado.
| Sigla | Significado resumido |
|---|---|
| R-1 | Residência unifamiliar térrea. |
| PP-4 | Prédio popular de até 4 pavimentos. |
| R-8 | Edificação residencial de até 8 pavimentos. |
| R-16 | Edificação residencial de até 16 pavimentos. |
| PIS | Projeto de interesse social. |
| CAL | Comercial andares livres. |
| CSL | Comercial salas e lojas. |
| GI | Galpão industrial. |
| RP1Q | Residência popular. |
Depreciação Ross-Heidecke
Seleção do tempo de vida útil sugerida e estado de conservação. Este campo é sincronizado automaticamente com o tipo predominante do imóvel definido na Seção 1.
A vida útil sugerida tem caráter indicativo e deve ser validada pelo avaliador conforme padrão construtivo, manutenção, agressividade ambiental, sistema estrutural e estado de conservação. O campo “vida útil adotada” permanece editável para adequação técnica ao caso concreto.
Resultado da Construção
3. Somatório do Valor Total e Relatório
VT = Valor do terreno + valor depreciado da área construída.